Infrastruktura II
Dodatek reklamowy do RZECZPOSPOLITEJ.
nr 55 (6132) 6 marca 2002 r.

„Sytuacja jest paradoksalna: mimo że potrzeby są określane na półtora miliona mieszkań i jest potencjał zdolny zaspokoić te potrzeby, to regulowany możliwością dostępu do kredytu popyt na mieszkania jest ograniczony”

Budownictwo jest lokomotywą całej gospodarki

Rozmowa z Barbarą Blidą, prezesem Zarządu J.W. Construction

Jaką widzi pani prezes rolę i jakie miejsce budownictwa w gospodarce narodowej?

Dzisiaj przy olbrzymim bezrobociu budownictwo jawi się przede wszystkim jako gałąź gospodarki, która może zapewnić miejsca pracy, czyli stworzyć Kowalskiemu możliwość zarobienia na utrzymanie swoje i swojej rodziny. I myślę, że takie spojrzenie na budownictwo, jako gałąź gospodarki dającą impuls rozwoju i tworzącą miejsca pracy, pozwoli stworzyć instrumenty do jego pobudzenia, a jednocześnie do pobudzenia rynku, ponieważ w grę wchodzi nie tylko samo budownictwo, ale również wiele innych branż, które wytwarzają wszystko, co służy do wyposażenia mieszkań. W ten sposób uzyskujemy efekt mnożnikowy rozwoju budownictwa, w tym budownictwa mieszkaniowego. Podzielam więc pogląd tych, którzy uważają budownictwo za lokomotywę rozwoju gospodarki. I nie my to wymyśliliśmy, bowiem poprzez rozwój budownictwa wychodziły z kryzysu gospodarczego po wojnie takie potęgi, jak Niemcy i inne państwa Europy Zachodniej. Ciekawe, że w wielu innych dziedzinach potrafimy naśladować Zachód, a w tej akurat nie potrafimy zdobyć się na naśladownictwo tych, którzy to zrobili i którym się powiodło, ale myślę, że sytuacja w Polsce jest taka, że nie ma się już co dłużej droczyć. Nie ma bowiem drugiej takiej dziedziny gospodarki, jak właśnie budownictwo i roboty publiczne, czyli budowa dróg i autostrad, mogącej w mierzalnym okresie pobudzić rozwój całej gospodarki. Jeżeli my jej nie pobudzimy, to będziemy dalej brnęli w ślepy zaułek.

Z jakimi potrzebami mieszkaniowymi wchodzi Polska w wiek XXI?

Posłużę się tutaj danymi z przyjętego ostatnio przez rząd programu rozwoju infrastruktury. Według tych danych Polska ze wskaźnikiem około 300 mieszkań na tysiąc mieszkańców znajduje się na jednym z ostatnich miejsc w Europie, gdzie wskaźnik ten kształtuje się średnio na poziomie 400 mieszkań. W przeliczeniu na liczby bezwzględne potrzeby te są kalkulowane na poziomie miliona – półtora miliona mieszkań, ale będziemy ich budowali tyle, ilu Kowalskich będzie zdolnych mieszkanie kupić albo je wynająć bądź też zbudować własny dom. Zarysy programu rządowego idą w tym kierunku, ażeby poszerzyć krąg osób, które miałyby tak zwaną zdolność kredytową. Chodzi więc o umożliwienie zaciągnięcia kredytu większej liczbie rodzin poprzez obniżenie jego oprocentowania, czyli stworzenie możliwości pozyskania na preferencyjnych warunkach kredytu na budowę domu czy mieszkania lub na jego zakup. Myślę, że jest to kierunek dobry i będziemy dyskutować nad wysokością tego oprocentowania, kiedy konkretne projekty ustaw trafią pod obrady Sejmu. Mówi się o 8-9 procentach, ale wiadomo mi, że w Słowacji kredyt mieszkaniowy jest oprocentowany na poziomie około 3,5 procenta, w Czechach oprocentowanie wynosi 4 procent przy 5-procentowym podatku VAT na budownictwo. Myślę więc, że skoro już jest ta wola i dostrzeżenie roli budownictwa oraz potrzeby jego rozwoju, to musimy zdecydować się na coś rozsądnego, tym bardziej że oprocentowanie to ma być stałe przez 20 czy 25 lat. A więc dzisiaj 8 procent jest oprocentowaniem atrakcyjnym w porównaniu z 19 czy 20 procentami, bo tyle kosztuje u nas hipoteczny kredyt mieszkaniowy, ale za dziesięć lat może okazać się już kredytem bardzo drogim. I każda rodzina będzie się zastanawiała, czy może sobie pozwolić na jego zaciągnięcie na okres 20-25 lat. Jest to w każdym razie sprawa do dyskusji. Posłużenie się przykładem naszych sąsiadów pozwoli nam przyjrzeć się jeszcze raz dokładnie i zastanowić nad tym, jaki to ma być kredyt i jak oprocentowany. Myślę, że bardzo dobra jest propozycja, którą sformułował Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w porozumieniu z ministrem finansów, według której Kowalski powinien móc skorzystać z ulgi podatkowej w postaci odpisu odsetek od zaciągniętego kredytu na budowę mieszkania niezależnie od tego, czy buduje to mieszkanie na własność, w spółdzielni, na wynajem i czy buduje jedno lub pięć. Jeżeli bank uznał, że ktoś ma zdolność kredytową, to pozwólmy mu skorzystać z możliwości skorzystania z ulgi w postaci odpisu odsetek.

Czy krajowy potencjał budownictwa jest w stanie sprostać zaspokojeniu istniejących potrzeb? I co stoi na przeszkodzie pełnemu wykorzystaniu tego potencjału?

Krajowy potencjał jest w zupełności wystarczający, ale jego wykorzystanie hamuje ograniczenie popytu. Sytuacja jest paradoksalna: mimo że potrzeby są określane na półtora miliona mieszkań i jest potencjał zdolny zaspokoić te potrzeby, to regulowany możliwością dostępu do kredytu czy możliwością sfinansowania zakupu faktyczny popyt na mieszkania jest ograniczony. Dlatego o potencjał bym się nie bała. Jest w Polsce wiele firm budowlanych bardzo dobrych, szczególnie z dziedziny budownictwa przemysłowego. Realizowały one wielkie inwestycje przemysłowe, ale takich inwestycji już się nie rozpoczyna i dzisiaj olbrzymi potencjał, który mógłby być skierowany na realizację budownictwa mieszkaniowego, tkwi właśnie w tych firmach. To są Mostostale, to są Energopole i inne firmy reprezentujące dobry potencjał budowlany. Do dzisiaj przecież wykonujemy inwestycje na rynku niemieckim, a w przeszłości robiliśmy to w krajach egzotycznych. A więc ten potencjał w Polsce jest i jeżeli tylko zaistnieją warunki, które sprawią, że opłaci się budować mieszkania po to chociażby, żeby je sprzedać, to od tej strony można być o budownictwo spokojnym. Nikogo jednak nie stać na to, żeby budować „na skład”, bo są to deweloperskie pieniądze. Deweloper, czyli prywatny właściciel firmy budowlanej lokujący swoje prywatne kapitały w budownictwo mieszkaniowe i kupno gruntu musi to mieszkanie sprzedać, żeby móc zainwestować następne pieniądze w następną budowę i kupno następnych terenów. Nikt nie będzie budował mieszkań wtedy, kiedy badanie rynku wykaże, że nie ma zapotrzebowania. A więc są, ale nie można tych potrzeb skonsumować.

Jak wygląda dzisiaj w Polsce struktura własnościowa przemysłu budowlanego?

W zdecydowanej większości, bo chyba w 70 procentach, są to już firmy prywatne, chociaż funkcjonują jeszcze spółki skarbu państwa. Wiele dobrych polskich firm budowlanych wykupili inwestorzy zagraniczni, ale jeżeli oni realizują inwestycje w Polsce, jeżeli zatrudniają polskich robotników i polski dozór, należy to potraktować jako dopływ kapitału do budownictwa i nie ma w tym nic złego. Złe jest to, że z roku na rok zmieniają się warunki, w jakich firmy funkcjonują. Mam na myśli zwłaszcza sprawy podatkowe i z tym związane. I to powoduje, że rynek nasz staje się coraz mniej atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów, jak również dla tych, którzy zarobili za granicą pieniądze i zainwestowali je w stworzone w kraju przedsiębiorstwa. Tak jest w przypadku firmy, którą ja zarządzam. Właściciel jej zarobił pieniądze, pracując przez wiele lat za granicą, powrócił do Polski, zainwestował je i dzisiaj też się boryka ze zmieniającymi się warunkami. Co roku w grudniu nie wiemy, jak przyjdzie nam funkcjonować w roku następnym i jaka będzie stawka podatku VAT. Nie da się tak pracować i nie sprzyja to zachęcaniu do lokowania pieniędzy w Polsce. Nie wolno więc mówić, że niech deweloperzy sobie radzą i podnosić VAT do 22 procent. Nasza firma zatrudnia codziennie na budowach 3 200 ludzi, a to jest 3 200 rodzin, które utrzymują się z pracy w tej jednej tylko firmie. I to już nie jest tylko interes właściciela tej firmy, pana Józefa Wojciechowskiego, bo takich deweloperów jest już w Polsce wielu. To są naprawdę setki tysięcy miejsc pracy i rząd nie może przechodzić obojętnie obok takich firm. To jest interes tego państwa w sytuacji tak wysokiego bezrobocia.

Jaką rolę na polskim rynku budowlanym mają do spełnienia tzw. deweloperzy?

Deweloperzy albo inaczej firmy deweloperskie są zdolne do wykupu gruntów i realizacji budownictwa mieszkaniowego na własne, oczywiście, ryzyko. Deweloper ryzykuje własnym majątkiem, angażując swoje pieniądze i analizując sytuację rynkową. I myślę, że jest to rozwijający się dopiero rynek. Było trochę nieuczciwości na początku, kiedy pierwsi deweloperzy stawiali swoje pierwsze kroki. Wielu ludzi potraciło pieniądze, kiedy może trafili na nieuczciwego dewelopera albo takiego, który stanął przed takimi przeszkodami, że musiał zlikwidować firmę. Dzisiaj następuje już jakby czyszczenie rynku deweloperskiego. W związku z trudnymi warunkami finansowymi i utrudnionym dostępem do kredytów ostaną się na tym rynku ci najwięksi i może to nie jest złe, bo duży deweloper, duża firma daje przysłowiowemu Kowalskiemu gwarancję, że nie zniknie z poniedziałku na wtorek i że ulokowane w tej firmie pieniądze są bezpieczne. Mniejszych firm deweloperskich, które wcześniej startowały, przeważnie już nie ma, a ludzie ponieśli straty. Myślę jednak, że ten rynek deweloperski będzie się u nas rozwijał, ale muszą pojawić się potencjalni nabywcy mieszkań. Gdyby były dzisiaj inne warunki dyktowane ustawą o najmie lokali i ochronie lokatorów, to być może w większym stopniu ruszyłoby budownictwo czynszowe. Jest budownictwo TBS-owskie, które się świetnie rozwija. Brak jest jednak pieniędzy w krajowym funduszu mieszkaniowym, co też stanowi pewną przeszkodę, ale firmy już się nauczyły tego systemu i oddają do użytku znaczącą liczbę mieszkań. Problem w tym, że obowiązująca dzisiaj ustawa o ochronie lokatorów spowodowała, że nie opłaca się budować mieszkań na wynajem, bowiem najemca jest tak tym prawem chroniony, że właściciel nie ma praktycznie w stosunku do niego żadnego regresu. Nie można chronić lokatora w taki sposób, że w końcu znajdzie się on pod gołym niebem. Ochrona ta musi być wyważona między prawami najemcy i właściciela. Niedawno w Urzędzie Mieszkalnictwa mieliśmy spotkanie, na którym wielu przedstawicieli samorządów gospodarczych też wskazywało na to jako na barierę rozwoju budownictwa czynszowego. A pamiętajmy, że w Polsce jest znaczny procent ludzi, około 40 albo nawet i więcej, których na pewno nie stać na budowę domu czy choćby na zakup mieszkania na własność. I ci ludzie powinni mieć możliwość wynajęcia mieszkania. Budownictwo TBS-owskie jest adresowane do ludzi zarabiających średnio i trochę poniżej średniej, ale istnieje olbrzymia grupa rodzin, których nie stać również na TBS-y. I oni musieliby mieć możliwość wynajęcia mieszkania, ale ktoś te mieszkania na wynajem musi wybudować nie tylko w systemie TBS-owskim. Kraje Europy Zachodniej bazują przede wszystkim na mieszkaniach na wynajem i wydaje się, że sytuacja u nas wymaga uzdrowienia.

Jaki jest udział deweloperów w globalnej produkcji budowlanej?

Nie wiem, po prostu nie wiem. Mogę tylko posłużyć się przykładem naszej firmy. Będąc największym deweloperem, sprzedaliśmy w ubiegłym roku 2 300 mieszkań, ale nie orientuję się, ile sprzedali ich w sumie deweloperzy. Nie mam takich danych.

Czego oczekuje pani prezes od parlamentu i rządu w zakresie stworzenia warunków do pełnego wykorzystania potencjału przemysłu budowlanego, w tym zwłaszcza deweloperów?

Żeby ten potencjał móc wykorzystać, należy stworzyć popyt na mieszkania, a to znaczy, że ten nasz Kowalski będzie miał środki, by móc zaciągnąć kredyt, albo też będzie miał pracę, która pozwoli mu zdobyć te środki. Propozycja rządu zmierzająca do zwiększenia liczby ludzi posiadających tak zwaną zdolność kredytową poprzez obniżenie kosztu kredytu mieszkaniowego jest krokiem we właściwym kierunku. Czy to będzie 8, czy mniej procent, jest sprawą do dyskusji. I jeżeli nawet uruchomimy te kredyty, to jednym z warunków ich uzyskania pozostanie problem wypisów z ksiąg wieczystych i ustanowienia hipoteki. Dzisiaj na załatwienie tego typu sprawy czeka się w najlepszym wypadku miesiącami, a to znaczy, że nie będzie można tego kredytu skonsumować. Trzeba używać różnych wybiegów, żeby w krótszym czasie wypisy te uzyskać. Myślę, że do historii przejdzie ten rząd, któremu uda się tę barierę w Polsce zlikwidować. Kiedyś mieliśmy podobny problem z notariatami i dzisiaj już go nie ma. Inną równie wielką przeszkodą dzisiaj jest, niestety, ustawa o ochronie środowiska. Aż prosi się o zwołanie jakiegoś okrągłego stołu, nazwijmy to, budowlano-środowiskowego, bo nie można nadmiernie wszystkiego chronić w taki sposób, że przypomina to wylewanie dziecka z kąpielą. Jest tyle blokad i warunków do spełnienia, że ja się boję, iż niedługo będziemy w puszczy w chatach z chrustu. Ustawodawstwo poszło nadmiernie w kierunku ochrony środowiska. Jest więc potrzeba zmiany prawa budowlanego i ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Są to ważne kwestie, które musimy dzisiaj rozwiązać. Zawsze bazuję na swoich przykładach. Realizowaliśmy inwestycję, która była wstrzymana przez rok już po wejściu z koparkami na budowę, a to na skutek protestu jednej ze stron. Musieliśmy czekać na wyrok NSA i trwało to, powiadam, prawie rok, a umowy zawarte z klientami obowiązywały. I ci klienci od nas odstąpili. To są problemy, z jakimi nadal dzisiaj się borykamy. Inny problem: koszt budowy mieszkania to jedno, a koszt, jaki musimy ponieść na realizację uzbrojenia terenu, to drugie. Wprawdzie weszła w tym roku w życie ustawa, która nakazuje partycypację służb komunalnych w kosztach wykonania wodociągów i kanalizacji, ale niewiele to zmieniło. My nadal budujemy setki kilometrów sieci wodociągowych i kanalizacyjnych, udrażniamy rowy melioracyjne i wszystko to za pieniądze dewelopera. I potem musimy przekazać to nieodpłatnie samorządom. A to są olbrzymie pieniądze. Albo inny przykład. Swego czasu mieliśmy dużą budowę w centrum Warszawy, cztery i pół kondygnacji w dół, żelbet, bardzo mały plac budowy i, oczywiście, silnie nawodniony grunt. Trzeba było cały czas wodę odpompowywać do kanalizacji. Były to bardzo duże pieniądze, które za pompowanie tej wody musieliśmy zapłacić wodociągom z tytułu odprowadzenia ścieków, bo tę czystą wodę gruntową potraktowano jako ścieki. Legitymując się wykonaniem i nieodpłatnym przekazaniem wodociągom tylu a tylu kilometrów sieci wodociągowej i kanalizacji, w tym drogich kolektorów, wartości wielu milionów złotych, wystąpiliśmy o jakąś preferencyjną stawkę za odpompowanie tej wody, tym bardziej że było lato i można było to potraktować jako płukanie sieci, do czego normalnie wodociągi są zobowiązane. Wodociągi, oczywiście, odmówiły i kiedy zwróciliśmy się w końcu do urzędu wojewody, to otrzymaliśmy bezczelne i aroganckie pismo urzędnika. Tak to dzisiaj wygląda i są to dodatkowe koszty, jakie ponoszą dzisiaj deweloperzy inwestujący w budownictwo mieszkaniowe. Rozwiązanie tych wszystkich spraw leży w granicach możliwości, ale konieczne wydaje się stworzenie jak najszybciej preferencyjnego pakietu ustaw, nad którymi Sejm będzie pracował w pierwszej kolejności. I ja mam nadzieję, iż rząd to zaproponuje. Tu nawet już nie chodzi o mieszkania, ale o gospodarkę i o miejsca pracy. Jestem przekonana, że wicepremier Marek Pol wykaże się dużą siłą przebicia. Okazuje się, że ma tę siłę, skoro potrafił przekonać rząd do tego, by za motor gospodarki uznać infrastrukturę, w tym również budownictwo. Oczekuję więc na przedstawienie Sejmowi w jak najszybszym czasie pakietu ustaw, które by wszystkie wymienione tutaj i nie wymienione bariery likwidowały, wprowadzając nowe instrumenty, które pobudzą w Polsce popyt na mieszkania, bo my, budowlani, jesteśmy gotowi do rozwijania frontu robót.

Co pani prezes myśli o powołaniu Ministerstwa Infrastruktury?

Trudno jest mi jakby obiektywnie to ocenić. Ja jestem działaczem gospodarczym przede wszystkim. Wprawdzie jestem w Sejmie już piątą kadencję, ale przez pierwszą i drugą byłam naczelnym inżynierem w dużej firmie budowlanej na Śląsku, potem byłam ministrem budownictwa, potem jeszcze posłem zawodowym i teraz znowu pracuję w firmie budowlanej. Mając duże doświadczenie pod tym kątem patrzę na sprawy gospodarcze i na reformy. Jeżeli w firmie mam złe wyniki i jeżeli ona źle pracuje, to ja muszę zinwentaryzować jej wszystkie słabe ogniwa. I zdecydować się, na co stawiam: jeśli warunki zewnętrzne się zmieniają i muszę firmę przebranżowić, to się zastanawiam, jakie działy i wydziały wzmocnić i w jaki sposób i potem dopiero reformuję to swoje centrum zarządzania. Nasz rząd, niestety, poszedł w drugą stronę. Najpierw zreformował centrum likwidując i łącząc to i owo, a ponieważ jest dziura budżetowa, to będziemy wszyscy zaciskali pasa i likwidowali urzędy. I będzie, na przykład, tylko 15 ministrów a nie 18 czy 17. A parę miesięcy potem rząd przedstawił program gospodarczy, z którego wynika, że stawia na budownictwo mieszkaniowe i na budowę dróg i autostrad, ale wcześniej zlikwidował ministerstwo transportu i urząd mieszkalnictwa. A więc zaczęto jakby nie od tej strony. W gospodarce tak się nie robi. Zrobili to koledzy, którzy tkwili w strukturach partyjnych, politycznych. Było to typowo polityczne działanie: jest dziura i jest bezrobocie, to my teraz pokażemy, że rząd też się zreformuje. Dobrze, niech się reformuje, ale najpierw program, że chcę zrobić to i tamto, a do tego potrzebne mi są takie centra, a inne osłabiam. Tak jak nie godziłam się z likwidacją ministerstwa budownictwa, tak nie godzę się dzisiaj z likwidacją Urzędu Mieszkalnictwa. Wydaje się, że rząd musi mieć wokół siebie grupę profesjonalistów, którzy są w stanie przełożyć tezy programu rządowego na język ustaw i bronić w Sejmie proponowanych rozwiązań. Rząd musi mieć oręż, którego sam się pozbawił. Marek Pol ma rangę wicepremiera i bardzo dobrze, bo to jest wysoka ranga, która mu daje możliwość przebicia na forum Rady Ministrów, ale premier czy minister jest mądry mądrością swojego zaplecza. Jeżeli stawiam na budownictwo i transport, to muszę mieć silne zaplecze w osobach ludzi o odpowiedniej randze, którzy będą również partnerami dla ministra finansów, a wicepremier Pol takich ludzi dzisiaj nie ma.

Jakie jest zdanie pani prezes, jako działacza gospodarczego, na temat ustawy o zamówieniach publicznych?

Ustawa o zamówieniach publicznych jest ustawą złą i dlatego musi być zmieniona. Ustawa ta jest źródłem patologii, a w najlepszym przypadku toleruje patologię. Firma budowlana, która startuje w przetargu na roboty publiczne, zapłaci każdą cenę, żeby robotę tę dostać. Dzisiaj ci, którzy dysponują zamówieniami publicznymi, czyli gminy przede wszystkim, decydują często o życiu albo śmierci firmy. I ta ustawa nie chroni przed patologią. W oparciu o tę ustawę można tak ustawić przetarg, że z góry wiadomo, kto ten przetarg ma wygrać i powszechnie wiadomo, jakie stawki płaci się za wygranie przetargu. Bardzo mnie śmieszyła debata jeszcze w poprzedniej chyba kadencji, kiedy mówiono jednocześnie o patologii i o ograniczeniu uposażeń poselskich. Tylko ktoś nieprzytomny nie wie, gdzie jest ta patologia, bo co poseł może załatwić firmie, robotę? Nie da się kupić większości parlamentarnej, natomiast patologia jest tam, gdzie jest największa robota. Ja jestem prezydentem Izby Budownictwa z siedzibą w Katowicach, tam jest 140 firm, i dokładnie te problemy znam i wiem, jak to wygląda. Jeszcze w poprzedniej kadencji była przygotowana nowelizacja ustawy o zamówieniach publicznych i tak się złożyło, że zarówno eksperci, jak i posłowie z różnych stron ówczesnej sceny politycznej osiągnęli porozumienie w dążeniu przynajmniej do ograniczenia tej patologii. Pracowała nad tym komisja nadzwyczajna i pracowali w niej ludzie, którzy doskonale znali cały problem. I kiedy byliśmy już na etapie redagowania przepisów końcowych, to na wniosek ówczesnego prezesa Urzędu Zamówień Publicznych rząd wycofał z Sejmu tę ustawę. Przeprowadzono tylko drobną nowelizacje obowiązującej nadal ustawy jedynie w takim zakresie, by była ona kompatybilna z przepisami Unii Europejskiej. I gdybyśmy teraz zaczęli pracować nad tą ustawą, to wpierw rząd musiałby skierować jej projekt do Sejmu, a jest to praca na jeden rok co najmniej. A ponieważ na razie takiego projektu nie ma, więc nie ma też żadnej gwarancji, że nowa czy znowelizowana ustawa wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2003 roku, a więc będziemy nadal obracać się w tym błędnym kole patologii i korupcji, niestety, dosyć długo.

Rozmawiał Jan Lipowski

Szefowie 42 spółek deweloperskich utworzyli 20 lutego 2002 r. nowy związek pracodawców pod nazwą Polski Związek Firm Developerskich. Organizacja ta skupia głównie duże firmy, m.in. Budimex Nieruchomości, Dom Development, Echo Investment, Mostostal Export Development, Mostostal Warszawa, NCC, Skanska Polska. Związek uważa, że w tej chwili najważniejszą rzeczą jest zmiana stanowiska negocjacyjnego Polski z Unią Europejską w kwestii stawek podatku VAT w budownictwie. Deweloperzy uważają, że konieczne jest utrzymanie stawki 7-proc.

• Informacje o J.W. Construction